浅谈融资租赁与抵押登记
融资租赁抵押如何办理抵押登记
融资租赁的出租人要求承租人以土地作为担保并申请办理抵押登记的，能否办理？如何办理？
答：土地登记机构可以为当事人办理抵押登记。
理由如下：
根据《合同法》第二百三十七条的规定，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。融资租赁通常的做法是出租人出资购买承租人选定的技术设备或其他物资，作为租赁物出租给承租人，承租人按合同约定取得租赁物的长期使用权，在承租期间，按合同约定的期限支付租金，租赁期满按合同约定的方式处置租赁物。
虽然根据《合同法》第二百四十二条规定，出租人享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物不属于破产财产，出租人的权益得到相应的保障。但根据《合同法》第二百四十五条的规定，出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。因此实践中，有的出租人考虑到自己无法实际占有和控制租赁物，为了进一步保护自己的利益，减少交易风险，还要求承租人以土地等不动产作为抵押。融资租赁一般出现在企业购置价格较高的机器设备的情形，笔者认为融资租赁有力的解决了企业融资难的问题，出租人和承租人之间订立的融资租赁合同（债权债务主合同）符合有关法律、法规的规定，为其办理抵押登记符合《国土资源部关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》(国土资函[2000]582号)的规定。
土地登记机构在办理融资租赁抵押登记过程中应当注意以下事项：
一、承租人提供担保的土地必须权属清楚，必须已经办理土地登记，取得土地权利证书。
二、登记申请人为出租人和承租人，其中出租人为抵押权人，承租人为抵押人（如果第三人以其土地等不动产为承租人担保，则申请人为出租人和第三人，抵押人为第三人）。
三、为便于土地登记机构查清事实，当事人除了提供一般抵押登记所需要提供的材料外，还应当提供融资租赁合同。
四、抵押期限一般由出租人和承租人进行约定。如无约定，抵押期限按照融资租赁合同约定的租赁期限填写。
五、抵押金额一般由出租人和承租人进行约定。如无约定，抵押金额按照融资租赁合同约定的租金数额填写。
六、租赁期间届满，承租人按照约定支付全部租金的，抵押权消灭，承租人可以持相关支付凭证申请注销抵押登记。
2015年7月9日，国家工商总局做出了《关于融资租赁公司办理动产抵押登记有关问题的答复意见》（以下简称“意见”），意见认为：企业为其从融资租赁公司租赁的设备上设立的抵押权办理动产抵押登记的，应当按照《动产抵押登记办法》的规定提交材料。提交材料符合《动产抵押登记办法》有关规定的，登记机关应当当场为其办理登记。
在融资租赁实务操作中，承租人的法人、实际控制人一旦资金链断裂通常会在一夜间隐匿消失并造成拖欠工人工资、场地租金以及供应商货款，这种情况下当地的街道办、村委和劳动站等政府部门一般会强势介入接管企业并代垫工人工资同时对企业进行整体查封(当然也包括融资租赁企业的机器设备），从上述执行异议规定我们可以看到，如果未经登记，法院会认为应当按照实际占有情况判断，特别是在申请人一方为劳动者或垫付工人工资的村委或劳动者时，执行规定就给法院支持执行申请人、驳回融资租赁企业执行异议提供了尚方宝剑，而勿论融资租赁企业拥有多么完备的银行付款流水、设备原始发票、设备进口海关关单等权属凭证。
由此可见，抵押登记作为融资租赁解释明确规定的有效对抗第三人公式方式（类似中登网的登记好像还没有类似司法解释如此强有力的高位法规定支撑），对于有效防范一机多融的重要性不辨自明。
案例：
承租人抵押设备对融资租赁业务的影响
融资租赁业务的双方当事人分别为作为出租人的融资租赁公司和作为承租人的融资企业。关于设备抵押权对融资租赁行业发展的影响，除《融资租赁司法解释》第九条的规定所提及的出租人“授权抵押”外，另外有关于承租人私自设立设备抵押权的问题需要关注。在融资租赁合同法律关系中，出租人享有租赁物的所有权，承租人在租赁期间对租赁物进行占有和使用。因此，在实践中，存在着承租人私自转让租赁物或在租赁物上设立他物权，导致第三人的物权与出租人所有权冲突的问题。[1]该问题分为两种情况：一是抵押在先，融资租赁业务在后；一是融资租赁业务在先，抵押在后。
案例一如下（抵押在先）：
某售后回租业务中，甲方与乙方签订融资租赁合同，甲方为出租人，乙方为承租人。乙方将企业自有设备转让给甲方并从甲方处租回使用，乙方按期支付租金。乙方保证对其所转让的机器设备拥有真实、完整的所有权和处分权，并保证所转让的机器设备上不存在任何抵押权、质押权或其他担保权益，亦不存在任何权属争议。融资租赁业务发生后，经调查，乙方隐瞒设备于融资租赁业务发生之前已抵押给某银行贷款并且已做抵押登记的事实（鉴于本文论题探讨问题之需要，本案例需排除乙方是否涉嫌刑事诈骗的问题）。
《物权法》对抵押人享有的限定处分权作出了与《担保法》不完全相同的规定。《物权法》第一百九十一条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”据此，抵押人转让抵押物的所有权应当满足“经抵押权人同意”这一条件，比《担保法》规定的条件——“通知抵押权人和告知受让人”更苛刻。不过，《物权法》没有规定抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的法律后果，在这方面可以依据《担保法》和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》相关规定确定。[2]根据《担保法》第四十九条：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。依照上述规定，案例一中，乙方将设备转让给甲方之行为无效，从而使融资租赁业务丧失合作的基础，即甲方不具有设备所有权，也就使“出租”丧失拥有所有权的前提。在此情况下，融资租赁公司只能根据合同要求承租人承担违约责任或依照损害赔偿制度求偿。因此，融资租赁公司的物权转变为一般的债权，权益保障程度大大降低。但同时，我们注意到《物权法》第一百八十九条的规定：依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
《物权法》第一百八十一条规定为：经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。在此需做特别说明的是，融资租赁业务中甲方对乙方设备的受让价款是否属于《物权法》第一百八十九条规定的”合理价款”是存在疑问的。因融资租赁业务的特殊性，在售后回租业务中，融资租赁公司不可能以设备的原值或当时的市场价值受让。通常的做法，融资租赁公司会考虑设备原值、使用年限/设备折旧、风险控制等因素压低设备价值后受让，换言之，在正常的售后回租业务中，融资租赁合同双方约定的受让价格实际上并不能体现设备当时的市场价值。依据《物权法》第一百零六条的规定，善意取得须符合三个要件，即主观善意、合理受让价格、已登记或交付。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》中对此解释为：转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。从融资租赁业务风险控制的角度而言，该受让价格是合理价款，但却未必符合上述司法解释的规定。因此，若是认定该受让价格仍然属于国家法律规定的合理范围之内，则适用《物权法》第一百八十九条的规定，融资租赁公司依法取得抵押财产及租赁设备的所有权。融资租赁合同有效，出租方的权益得到保障。若是认定该受让价格不合理，则只能使用《担保法》第四十九条的规定，融资租赁公司权益受损。
案例二如下（抵押在后）：
某售后回租业务中，甲方与乙方签订融资租赁合同，甲方为出租人，乙方为承租人。乙方将企业自有设备转让给甲方方并从甲方处租回使用，乙方按期支付租金。甲乙约定：“未经出租方事先书面同意，承租方不得将租赁物转让、抵押、质押给第三方或将租赁物用作投资或有其他侵犯出租方对租赁物所有权的行为。”融资租赁业务发生后，甲方于租后管理中发现，乙方擅自将租赁物抵押给第三方。若第三方构成善意取得，则甲方的权益保障几何？
在该案例中，甲乙双方在融资租赁合同中已经完成设备的受让，并以占有改定的方式交付设备，完成所有权的转移。乙方无权为租赁物设定抵押，但第三方满足善意取得要件，取得该抵押权。在此情况下，乙方未经甲方同意，为甲方设备设立抵押权，侵害了甲方权益。甲方依据合同约定请求乙方赔偿或依据损害赔偿制度向乙方求偿。但甲方权益确实受到损害，权益保障力度大大降低。
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